公設比計算 有無頂蓋來區分開放中庭無頂蓋不算 室內游泳池須納入 中庭經常被誤認為是造成公設比偏高的原因之一,其實開放式的中庭無頂蓋設計,不計入面積內的計算。資料照片圖片: 1 / 1 【連珠君╱台北報導】購買預售屋常聽見的公設比,簡單來說,就是公共設施的面褐藻醣膠積,與建築物總樓地板面積的百分比,由於並非所有設施都計入面積內,可以從該空間是否有頂蓋來分辨是否計入面積,例如頂樓、開放式中庭與露台無頂蓋,不計入容積計算,雨遮則須計入室內面積。 先弄清楚潘勇榮建築師事務所總經理潘勇榮表示,公共設施又區分為「大公保濕面膜」與「小公」,大公是指全社區共同使用分攤的設施,例如屋頂機房、水塔、電梯機房、消防幫浦機房與蓄水池等,都是大樓必備的設施,依照各戶面積大小比例來分攤。 小公則是指各戶單層的樓梯間面積,因各戶的樓梯間基本上都是該樓層住戶所使用,所以由當層住戶分攤,面膜有時社區分成好幾棟大樓,可能是2併、3併或4併格局,因此小公所分配的公設大小就有所不同,造成同1社區住戶,公設比卻不一樣。      露台無頂蓋不計入 常有人誤以為:「我家社區的中庭很大,所以公設比偏高是應該的」,但這是錯誤的觀念。美奇景觀設計格廣告業務襄理巫彥宏表示,開放式的中庭花園與屋頂可直接看到天空,並不計入面積,想分辨各空間是否計入面積計算,只要看該空間使否有頂蓋就可得知。無頂蓋的空間不計入面積,例如露台上方無頂蓋,不計入面積,但陽台上方有頂蓋,就須計入面積,並歸類在室內面積內辦公室出租,而常見的游泳池、健身房、KTV或圖書館等休閒設施,若設置在室內空間裡,當然要計入面積,並由全體住戶共同分攤。為了降低公設比,建商常會大量增加雨遮的面積,因雨遮為附屬建物,計入室內面積內就可有效降低公設比。但原本雨遮是因為台灣的氣候多雨,且夏季陽光建築設計強烈,雨遮可減少陽光射入室內,減少冷氣的耗能,不過因雨遮面積無法使用,又計入買賣坪數,讓人有「花錢買不能用的空間」的疑慮。為此,部分建商開始將雨遮轉變成可以收納物品的空間,甚至規劃成陽台一般,從落地窗進出,有排水孔,還有矮牆與扶手欄杆,變成可使用酒店經紀的空間。此外,機房原本的用意在放置冷氣主機使用,為美化建築外觀,面積至少2×2平方公尺,不過現在也變成室內空間在使用。 高樓公設增至30% 潘勇榮指出,以往建築物只須設置1支樓梯,小公約佔11~12%,但2006年8月以後所申請的建照,為了消防安全考量,8樓以上的建房地產築物都必須設置2支樓梯,大幅提高公共設施的比例,小公已提高至16~18%,使得近期建築物的整體公設比拉高至30%,有些甚至更高。 公設比計算方式 公設比=(公用部分面積×權利範圍)╱(主建物面積+附屬建物面積+共用部分面積×權利範圍)例如:室內面積100平方公尺、信用貸款陽台16.7平方公尺、雨遮8.2平方公尺、公用部分300平方公尺、權利範圍90分之1公設比=(300×1╱90)╱(100+16.7+8.2+300×1╱90)=25.99%


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